樓上漏水誰付修繕費 樓板管線上下樓分擔 限期不改最高罰15,000元
公寓大廈管理條例規定，樓地板或共同壁內管線的維修費用由上下樓區分所有權人共同負擔；他戶因維修必須進屋不得拒絕，經通知限期改善仍不改會被罰款。
重點摘要
- 公寓大廈管理條例第12條規定，樓地板、共同壁或其內管線的維修費用由上下方或雙方區分所有權人共同負擔，可歸責者自行負擔。
- 他住戶因維修必須進入你的專有部分時不得拒絕，進入應選損害最少的方式，並修復或補償所生損害（第6條）。
- 住戶違反第6條，經主管機關通知限期改善仍不改善，可處新台幣3,000元至15,000元罰鍰，並得連續處罰。
【台灣建築時報／編輯部】公寓大廈漏水，樓上樓下常卡在「誰要修、誰出錢」。公寓大廈管理條例把責任分成三塊：住戶自己的專有部分、樓地板或共同壁裡的管線、屋頂平台這類共用部分；住戶若拒絕讓人進屋維修，經主管機關通知限期改善仍不改，還會被罰款。記者2026年10月21日打開全國法規資料庫，對照臺北市建築管理工程處的問答頁，整理漏水時的處理順序。
先分清楚漏在哪一塊
條例第10條規定，專有部分的修繕、管理、維護，由所有權人或約定專用部分的使用人負責，費用自己負擔；共用部分則交給管理負責人或管理委員會，費用由公共基金支付，或由區分所有權人按應有部分比例分擔，規約另有規定的從其規定。臺北市建築管理工程處的問答舉例，屋頂平台漏水屬共用部分，由管委會或管理負責人修繕。
樓上樓下最容易吵的是樓地板和共同壁。第12條寫明，這兩處或其內的管線，維修費用由共同壁雙方、或樓地板上下方的區分所有權人共同負擔；若損壞可歸責於某位所有權人，就由那位所有權人自行負擔。
對方不讓進門維修，怎麼辦
第6條要求，其他住戶因維護、修繕專有部分或設置管線，必須進入或使用你的專有部分時，不得拒絕；進入時要選擇損害最少的處所與方法，並修復或補償所生損害。住戶違反規定、經協調仍不履行，住戶、管理負責人或管理委員會可請求主管機關處理，或訴請法院。
主管機關受理請求並通知限期改善，屆期仍不改善，依第47條可處新台幣3,000元以上、15,000元以下罰鍰，屆期再不改善還可連續處罰。
原因不明或談不攏時
樓地板或共同壁內管線的損壞原因無法確定時，臺北市建築管理工程處建議委由專業機構鑑定，仍有爭議可走司法途徑。該處引述內政部函釋也說明，住戶家中長期漏水不修繕，修繕費用依條例的專有部分與樓地板管線規定處理，爭議屬私權，可向區公所調解委員會申請調解。
對屋主的影響
屋主遇到漏水，可照三步走：先看漏水位置屬專有部分、樓地板管線或共用部分，確定該由誰出面；需要進入樓上或樓下查修時，不得拒絕，同時可要求對方選擇損害最少的方式，並修復或補償損害；協商不成、原因不明，就請專業機構鑑定，仍談不攏再找區公所調解，或請主管機關處理。條文沒有訂改善期限的天數，期限依主管機關的通知而定。
3個重點
- 先分位置漏水先分專有部分、樓地板管線或共用部分，責任各不同。
- 配合查修他戶因維修必須進屋時不得拒絕，對方須修復或補償損害。
- 原因不明損壞原因無法確定時，建議請專業機構鑑定，爭議可調解或循司法途徑。
3種漏水位置對照：誰負責修繕、費用怎麼算
| 漏水位置 | 誰負責修繕 | 費用 | 條文 |
|---|---|---|---|
| 自家專有部分 | 該區分所有權人或約定專用部分使用人 | 自行負擔 | 第10條第1項 |
| 樓地板、共同壁內管線 | 共同壁雙方或樓地板上下方的區分所有權人 | 共同負擔；可歸責者自行負擔 | 第12條 |
| 屋頂平台等共用部分 | 管理負責人或管理委員會 | 公共基金支付，或按應有部分比例分擔；規約另有規定從其規定 | 第10條第2項 |
三種位置對應三套負責人，先確認漏在哪一塊，再談誰付錢；原因不明時，鑑定報告是釐清責任的依據。
本報整理自：全國法規資料庫，公寓大廈管理條例第10條、第12條；臺北市建築管理工程處，公寓大廈管理條例問與答（2026-10-21查閱）。
常見問題
樓上漏水到我家，修繕費要由誰出？
要看漏水位置。若在樓地板或其內管線，費用由上下方所有權人共同負擔，可歸責於某一方的由那一方負擔。原因不明時，可請專業機構鑑定。
樓下住戶要進我家查漏水，我可以拒絕嗎？
不可以。他住戶因維修必須進入專有部分時，條文規定不得拒絕，但進入要選損害最少的方式，並修復或補償所生損害。
鄰居家長期漏水不修，可以請政府處理嗎？
可以。先協調，經協調仍不履行，住戶或管委會可請求主管機關處理或訴請法院；爭議也可向區公所調解委員會申請調解。
本文原刊於台灣建築時報
資料來源
- 全國法規資料庫，〈公寓大廈管理條例第12條〉，2026-10-21，law.moj.gov.tw
- 全國法規資料庫，〈公寓大廈管理條例第6條〉，2026-10-21，law.moj.gov.tw
- 全國法規資料庫，〈公寓大廈管理條例第10條〉，2026-10-21，law.moj.gov.tw
- 全國法規資料庫，〈公寓大廈管理條例第47條〉，2026-10-21，law.moj.gov.tw
- 臺北市建築管理工程處，〈公寓大廈管理條例問與答〉，2026-10-21，cmo.gov.taipei
